La nue-propriété peut être intéressante pour certains particuliers : elle offre une fiscalité allégée, elle écarte les problèmes de gestion, et elle peut faciliter la succession. Astuces pour en profiter au mieux.
En droit français, la nue-propriété est un droit de propriété auquel est soustrait le « droit d’usufruit ». En clair, si je suis nu-propriétaire d’un bien immobilier, il m’appartient, mais je ne peux ni y habiter ni en percevoir de loyers. Celui qui a le droit d’utiliser le bien s’appelle l’usufruitier.
Comment devient-on nu-propriétaire ?
La plupart du temps, la nue-propriété survient au moment d’une succession. Dans un couple avec enfants, lorsqu’un des époux meurt, le conjoint survivant reçoit en général l’usufruit de leur logement, tandis que les enfants héritent de la nue-propriété.
La nue-propriété peut aussi être utile pour préparer ma succession, en utilisant le démembrement. Ce terme signifie que je donne la nue-propriété d’un appartement ou d’une maison à mes héritiers de mon vivant. Ils en deviennent alors propriétaires, mais je peux continuer à l’utiliser, ou à en tirer des loyers. L’avantage est que mes héritiers n’auront que très peu de droits de succession à payer au moment de mon décès.
Acheter un bien en nu-propriété, pourquoi faire ?
Outre la problématique de la succession, je peux aussi acheter directement un bien immobilier en nue-propriété. C’est même une solution intelligente pour me constituer un patrimoine. Au moment de l’achat, je signe un contrat avec le vendeur, qui conservera l’usufruit pour une durée fixe, que nous choisissons ensemble. Pendant cette période, je ne pourrai pas habiter le logement, la durée est en général comprise entre 10 et 25 ans. Comme je ne pourrai pas jouir du bien pendant plusieurs années, le prix d’achat est beaucoup plus faible : entre 40 et 75%.
Au terme de la période fixée, je pourrai récupérer la pleine propriété : on appelle cette période le « remembrement ». Je deviens automatiquement propriétaire sans intervention, sans frais ni fiscalité.
L’achat en nue-propriété est aussi très avantageuse sur le plan fiscal. Ce type d’achat me permet de ne pas alourdir l’imposition de mes revenus. La valeur du bien n’entre pas non plus dans la base taxable à l’impôt sur la fortune (ISF). De plus, si j’achète à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de mes revenus fonciers. Dernier avantage : en cas de revente après 15 ans de la nue-propriété ou de la pleine propriété, les éventuelles plus-values sont exonérées.